Alquileres en Buenos Aires: en lo que va de 2026 los contratos subieron 19,2% y quedaron por debajo de la inflación general

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto un incremento mensual de 1,5%, la variación más baja del año y un porcentaje que se ubicó por debajo de la inflación estimada para el mismo período. Según el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop, en los primeros ocho meses de 2026 los contratos acumularon una suba de 19,2%, cifra que quedó 2,3 puntos porcentuales por debajo del incremento general de precios, estimado en 21,5% para igual período. De ese modo, los alquileres porteños cedieron terreno en términos reales frente al índice de inflación.

En la comparación interanual, los valores acumulan un alza de 29,9%, un registro que también se ubica por debajo de la inflación de los últimos doce meses y que confirma la tendencia contractiva en términos reales que muestra el segmento desde principios de año.

Los precios promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

Las diferencias entre barrios son marcadas y reproducen el patrón que el mercado porteño exhibe desde hace varios años. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.766 mensuales, seguida por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto se ubican los barrios del sur de la Ciudad: Lugano registra el valor promedio más bajo, con $654.776 por mes, mientras que Nueva Pompeya alcanza los $700.324 y Parque Avellaneda los $720.780.

Las subas más fuertes y las más moderadas del último año

En la variación interanual, los barrios con mayores aumentos fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contrapartida, los que menos subieron en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). El comportamiento refleja una marcada heterogeneidad: las zonas que habían quedado más rezagadas en los años anteriores son las que ahora lideran las subas, mientras que los barrios más caros del corredor norte muestran variaciones sensiblemente menores.

Oferta en expansión y rentabilidad en recuperación

La cantidad de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico que el mercado había registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes, en coincidencia con el cambio normativo que afectó al sector. Para los inversores, la rentabilidad promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual, lo que implica que a esa velocidad se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un plazo 9,2% más corto que el requerido hace un año. Lugano lidera el rinde con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero, por el elevado precio de compra, apenas ofrece 3,2%.

Qué significa para el empleo

El dinamismo que muestra el mercado de alquileres, con una oferta multiplicada por más de tres respecto del piso de 2023, la recuperación gradual de la rentabilidad y el crecimiento de las operaciones de compraventa, constituye una señal de mayor actividad en la cadena inmobiliaria. El sector, que incluye administradoras de consorcios, inmobiliarias, escribanos, martilleros, tasadores, empresas de mudanzas, servicios de mantenimiento edilicio y profesionales ligados al corretaje, depende de manera directa de la cantidad de contratos vigentes y de las transacciones concretadas. La suba de la oferta y la reducción del plazo de recupero de la inversión tienden a sostener la demanda de esos servicios, aunque el acceso al crédito hipotecario sigue siendo limitado: en julio solo el 16% de las 6.051 escrituras registradas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad incluyó financiamiento, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025.