Alquileres en CABA: la variación mensual más baja del año no impide que Palermo le arrebate a Núñez el segundo lugar entre los barrios más caros

Los contratos de locación residencial en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a registrar un encarecimiento en septiembre, aunque a un ritmo menor que en los meses previos. De acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop, el precio medio de los alquileres avanzó 1,31% respecto de agosto, la suba mensual más baja registrada en lo que va de 2026. Tomadas en conjunto, las variaciones de los últimos doce meses acumulan un incremento del 28,7%, un guarismo que se ubica por debajo del índice de inflación del período y que confirma una desaceleración gradual de la dinámica alcista.

Palermo pasa al segundo puesto en el ranking porteño

Dentro de ese promedio general, Palermo se encareció por encima de la media: el barrio registró una suba mensual de 1,48% y alcanzó un precio promedio de 1.005.424 pesos mensuales para un departamento de dos ambientes. Con ese movimiento, el barrio desplazó a Núñez del segundo lugar del ranking, en el que ahora aparece con un valor medio de 1.003.138 pesos.

Puerto Madero se mantiene en la cima con 1.268.186 pesos por mes para la misma tipología, un valor que casi duplica el del barrio más económico de la ciudad. En el otro extremo, Lugano conserva el piso de la tabla con un alquiler medio de 660.673 pesos, seguida por Nueva Pompeya y La Boca, ambas con valores por debajo de los 731.000 pesos mensuales.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

Para Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, el avance de Palermo obedece a una combinación de factores que exceden al metro cuadrado. El ejecutivo sostuvo que la consolidación de la oferta gastronómica, comercial y cultural del barrio actúa como un diferencial frente a otras zonas que cuentan con valores similares. Al mismo tiempo, indicó que la pérdida del segundo puesto por parte de Núñez no debería leerse como un retroceso definitivo: el corredor de Avenida Libertador, el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal y la persistente demanda por unidades cercanas a esos polos siguen alimentando el precio en esa parte de la ciudad.

“Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya; sus posiciones pueden alternarse.”Gonzalo Estivariz

Por tamaño y por contexto: los precios medianos de septiembre

Por tamaño y por contexto: los precios medianos de septiembre

• Dos ambientes: 1.214.267 pesos mensuales en promedio para la ciudad.
• Tres ambientes de 70 m²: se ubicaron en torno a 1.214.267 pesos, según la fuente consultada.
• Comparación interanual: 28,7% acumulado, por debajo de la inflación del período.
• Comparación intermensual: 1,31% en CABA; 1,48% en Palermo, la zona que lideró el ritmo de suba.
• Diferencial entre extremos: Puerto Madero cobra casi el doble que Lugano para el mismo tipo de unidad.

Comparado con septiembre del año anterior, el cuadro muestra una moderación marcada en el ritmo de ajuste. Mientras que en el acumulado de doce meses la variación se acercó a 29 puntos, la lectura intermensual de septiembre fue la más baja del año, lo que configura una tendencia de desaceleración que sostienen tanto el índice general como los promedios zonales. En ese marco, la pulseada por el segundo lugar entre Palermo y Núñez sintetiza la disputa que mantienen los barrios del corredor norte por captar a inquilinos dispuestos a pagar un plus por combinar conectividad, servicios y entorno urbano.

Qué significa para el empleo

Para el segmento de la oferta, el cuadro no es neutral: en la medida en que la variación mensual pierda fuerza y se mantenga por debajo de la inflación, mejorará el costo de reposición de los contratos y se moderará la presión para que las empresas muden oficinas o reduzcan metros en áreas centrales. Para los desarrolladores, la consolidación de Palermo como segundo polo más caro de la ciudad reafirma la conveniencia de invertir en proyectos cuya propuesta de valor agregada trascienda al producto físico. Y para los trabajadores que alquilan, la lectura es menos optimista: aun con una desaceleración del aumento mensual, el incremento interanual cercano a 29 puntos sigue ubicando al rubro como uno de los que más pesan en el presupuesto familiar, sobre todo en las zonas donde el precio mediano supera holgadamente el millón de pesos por mes.