La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo a la mitad en casi un siglo: pasó de 102 a 46 metros cuadrados

46 metros cuadrados. Esa es la superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en la Ciudad de Buenos Aires desde 2020, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH. La cifra representa menos de la mitad de los 102 metros cuadrados que registraba la mediana de las unidades edificadas durante la década de 1930, lo que equivale a una caída interanual acumulada del 55 por ciento en el espacio habitable ofertado a lo largo de casi un siglo.

El informe, que ordena la oferta según el año de construcción de cada edificio, no se limita a la superficie: también describe una reducción en la cantidad mediana de ambientes, que pasó de cuatro a dos entre las unidades más antiguas y las más recientes, y un cambio en la composición del precio, con cocheras que dejaron de estar incluidas y pasaron a comercializarse en forma separada.

Menos metros, menos ambientes y cocheras afuera del precio

La transformación en materia de tamaño se observa con claridad al comparar los extremos del período analizado. Los monoambientes, casi inexistentes en la oferta de departamentos de los años 30, representan hoy el 35 por ciento de las unidades construidas en la década de 2020, cuando entonces apenas alcanzaban el 1,9 por ciento. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2 al 9,4 por ciento de la oferta entre ambos extremos.

En paralelo, la cantidad de cocheras incluidas en el precio publicado se redujo de forma pronunciada. Entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se desplomó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado crecieron del 2 al 14 por ciento, un salto de doce puntos porcentuales que reconfigura qué se paga y qué se negocia por afuera del anuncio.

Qué significa para el empleo

El achicamiento sistemático de las unidades ofertadas en la Ciudad de Buenos Aires reconfigura la demanda de oficios asociados a la construcción, el corretaje y el diseño de interiores. Menos metros cuadrados por departamento implica, en términos agregados, una mayor cantidad de unidades por edificio para alcanzar igual volumen de obra, lo que sostiene la demanda de mano de obra en tareas de albañilería, instalaciones, revestimientos y terminaciones, aunque con superficies totales menores por unidad. Al mismo tiempo, el avance del monoambiente y de las unidades de dos ambientes redefine el perfil de los compradores y ocupantes: predominan hogares unipersonales o parejas sin hijos, lo que desplaza la demanda de equipamiento hacia muebles compactos, electrodomésticos de menor porte y soluciones de almacenamiento, nichos con impacto sobre el comercio minorista y la industria del mueble. Por último, la separación de la cochera del precio de venta introduce un componente nuevo en la negociación inmobiliaria, con espacio para nuevos servicios de administración y de intermediación vinculados a garajes, y un encarecimiento relativo del acceso a la vivienda para quienes dependen del automóvil para trasladarse.

El relevamiento advierte que el vínculo entre año de construcción y características de la oferta no es lineal: tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010, mientras que la relación entre metros cuadrados y cantidad de ambientes se mantuvo estable, en un rango de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente, lo que sugiere que el cambio responde a una decisión de fondo sobre el tamaño total de las unidades y no a una mera subdivisión de espacios.