Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires ya no tributa ITI ni impuesto cedular: qué impuestos y gastos siguen vigentes en una compraventa

Un precio acordado en alrededor de US$100.000 ya no arrastra, en la Ciudad de Buenos Aires, el 1,5% del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles que regía hasta mediados de 2024 para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018. Esa carga, equivalente a unos US$1.500 en una operación de ese monto, desapareció del cálculo del vendedor, al igual que el impuesto cedular del 15% que pesaba sobre la ganancia de las propiedades compradas desde 2018, según explicó el desarrollador inmobiliario Santiago Tapiola, CEO de Spazios.

Qué tributos y gastos continúan en la operación

Aunque el vendedor ocasional quedó liberado de esos dos gravámenes, la operación no quedó exenta de costos. Las comisiones inmobiliarias, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos siguen formando parte del presupuesto tanto del comprador como del vendedor, con diferencias marcadas según la jurisdicción y el valor del inmueble.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: intervienen en la escrituración y se regulan por aranceles de colegio profesional.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; superado ese tope, el tributo grava solo el excedente.
• Impuesto de Sellos en la provincia de Buenos Aires: alícuota cercana al 2%, generalmente repartida entre comprador y vendedor.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia con hipoteca.

Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, describió el esquema porteño y agregó que el beneficio de Sellos para primera vivienda o vivienda única se aplica hasta un valor que situó en alrededor de $220.000.000. Cuando se supera ese umbral, el gravamen recae únicamente sobre la porción que excede el tope, lo que atenúa el impacto fiscal sobre el comprador que accede a una propiedad por encima de ese rango.

En territorio bonaerense, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, según el desarrollador, el pago se distribuye habitualmente entre las dos partes de la operación. Esa diferencia torna relevante la ubicación del inmueble al momento de comparar presupuestos entre alternativas en CABA y en la provincia de Buenos Aires.

Quiénes quedaron liberados y quiénes no

La medida alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión. El desarrollador sostuvo que la exención comprende ese universo, lo que incluye a quienes vendieron inmuebles comprados antes de 2018 —antes alcanzados por el ITI— y a quienes vendieron inmuebles comprados desde esa fecha, antes gravados por el impuesto cedular.

El beneficio tiene, sin embargo, un límite claro: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso, por ejemplo, de una desarrolladora que construye y vende unidades como parte de su giro comercial, cuyas operaciones permanecen bajo las reglas generales y no acceden a la liberación dispuesta para las ventas ocasionales del patrimonio personal.

Qué significa para el empleo

La eliminación del ITI y la exención del impuesto cedular para ventas ocasionales tiende a dinamizar el mercado secundario de propiedades al reducir el costo fiscal de quien decide vender, sin alterar los ingresos de escribanos, inmobiliarias y bancos, que mantienen su participación en cada operación. En la Ciudad de Buenos Aires, donde la actividad inmobiliaria sostiene una cadena de servicios profesionales —escribanos, martilleros, tasadores, gestores y abogados especializados— el movimiento de escrituras alimenta un entramado laboral vinculado a la construcción, el corretaje y el financiamiento hipotecario, por lo que un mayor volumen de transacciones puntuales puede traducirse, en el mediano plazo, en más trabajo para esos profesionales y para los distintos eslabones que intervienen en cada escritura.